地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

关键时刻，中央定调！深度解析明年中国经济十大重点******

　　中央经济工作会议16日闭幕，2023年中国经济工作主线浮出水面。

　　面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，2022年中国经济应对超预期因素冲击，发展质量稳步提升。当前中国经济恢复的基础尚不牢固，根据会议要求，“稳字当头、稳中求进”的指导方针将继续贯穿2023年。

　　国是直通车第一时间解读中央经济工作会：有哪些新提法？明年怎么“稳”？

　　明年中国经济工作有哪些主线和重点？国是直通车采访多位权威专家，解析明年中国经济十大重点工作。

　　一：稳字当头、稳中求进

　　今年中央经济工作会议上，中国官方连续第12年将“稳中求进”设定为来年经济工作的总基调。

　　会议要求，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。积极的财政政策要加力提效；稳健的货币政策要精准有力；产业政策要发展和安全并举；科技政策要聚焦自立自强；社会政策要兜牢民生底线。

　　怎么“稳”，与2022年相比，2023年中国经济的“稳”具有哪些不同特点？

　　工银国际首席经济学家程实分析，2023年，“稳”的外部环境有所改善。全球经济压力重心从“胀”更多偏向“滞”，美联储加息或迎来终点，意味着汇率变化、风险偏好普降和金融市场波动等带来的外部压力有所减弱，中国稳经济外部约束条件有所缓释。

　　与此同时，明年中国经济“稳”的动力来源更趋内生，内需扩大、消费恢复、社会投资增长的内生驱动力有望增强，将接力出口和基建，推动实体经济自发趋稳。

　　中国首席经济学家论坛理事长连平提醒，2023年，国际需求转弱，中国经济依然有不小下行压力，转型亦到了关键时期，因此需要紧紧围绕“稳中求进”总基调，将逆周期与跨周期政策通盘考虑和有机结合，在此基础上推进各项经济工作。

　　二：坚持系统观念、守正创新，提出六个“更好统筹”

　　面对明年乃至更长时期中国经济发展面临的困难挑战，把握“稳”与“进”的平衡在当前时点更加重要。

　　基于这一背景，会议要求“坚持系统观念、守正创新”，并提出六个“更好统筹”：要更好统筹疫情防控和经济社会发展；要更好统筹经济质的有效提升和量的合理增长；要更好统筹供给侧结构性改革和扩大内需；要更好统筹经济政策和其他政策；要更好统筹国内循环和国际循环；要更好统筹当前和长远。

　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟分析，这一部署从多个维度、多种角度、多对关系入手，把对未来一年经济工作的部署提升扩展到更长工作跨度、更广工作范围、更深工作要求，体现了观大势、顾全局、谋长远的导向。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院研究员王孝松以更好统筹供给侧结构性改革和扩大内需为例称，随着疫情防控措施优化、疫情影响减弱，受到短期冲击的中国消费一定能够恢复，但恢复后如何满足民众需求是个问题。

　　王孝松说，随着中国居民收入水平不断提高，消费将持续升级。供给侧结构性改革的实质是逐渐淘汰无法满足现代社会发展需求的产品和产能，不断优化产业结构。而供需两端对接配合，将有助于进一步顺畅中国经济循环，提升发展质量至更高层次。

　　三：明年中国经济工作将千头万绪，提出“五大任务”

　　会议指出，明年中国经济工作将千头万绪。要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。

　　一是着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。

　　二是加快建设现代化产业体系。围绕制造业重点产业链，找准关键核心技术和零部件薄弱环节，集中优质资源合力攻关，保证产业体系自主可控和安全可靠，确保国民经济循环畅通。

　　三是切实落实“两个毫不动摇”。针对社会上对我们是否坚持“两个毫不动摇”的不正确议论，必须亮明态度，毫不含糊。

　　四是更大力度吸引和利用外资。要推进高水平对外开放，提升贸易投资合作质量和水平。

　　五是有效防范化解重大经济金融风险。

　　“预期是先导指标，信心是前置条件”。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟分析，把握好上述五方面工作，有助于提高政策稳定性、可预期性和透明度，稳定市场主体信心和居民部门预期，进而通过增强信心、改善预期，来提振经济、增强经济内生动能、激发全社会活力。

　　四：支持以多种方式和渠道扩大内需

　　中央经济工作会议提出，着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。要充分挖掘国内市场潜力，提升内需对经济增长的拉动作用。要更好统筹供给侧结构性改革和扩大内需，通过高质量供给创造有效需求，支持以多种方式和渠道扩大内需。

　　扩大内需，被列为明年中国经济工作五大任务之首。

　　中国贸促会研究院市场研究部副主任张继行认为，扩大国内需求，重中之重就是恢复和扩大消费。

　　在扩消费的过程中，如何让居民敢消费？张继行认为，重点从三个方面发力：

　　第一是多渠道增加居民收入。未来要特别注重扩大中等收入群体规模，提升居民消费能力。

　　第二就是扩大消费的供给，丰富消费模式，未来应大力支持基于数字技术的消费模式创新。

　　第三就是加大政策支持，提高促消费政策力度和精准度，近年来多地推出了多种多样的促消费政策，比如说发放消费券等，未来政府可考虑通过加大同平台企业的合作，借助平台积累的海量数据资源，帮助政府结合居民对不同商品和服务的消费倾向、消费行为等设计消费券抵扣机制，扩大消费拉动效应。

　　中国人民大学重阳金融研究院研究员、宏观研究部副主任蔡彤娟认为，当下，要避免脱离收入谈消费。经过三年抗疫，居民收入普遍下降，消费动力严重不足。只有切实提高居民可支配收入，才能有效促进消费。调整收入分配结构、扩大中等收入群体比重是中长期问题。短期来看，政府可以通过发放消费券、节能补贴、低收入群体过节费等形式促进双节期间的节日消费，例如通过发放数字人民币红包的形式促进线上消费。

　　五：积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力

　　今年中央经济工作会议提出，积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力。

　　粤开证券首席经济学家罗志恒分析，明年财政政策基调是“加力提效”。相较今年的“提升效能，更加注重精准、更可持续”和2021年“提质增效，更可持续”，更接近2020年“更加积极有为”的基调，与2019年的“加力提效”一致，意味着财政支出力度将更大，赤字规模和专项债总和仍会保持一定强度，进而财政支出保持一定强度，带动总需求回升。

　　罗志恒认为，“加力”并“保持必要的支出强度”是当前和明年经济形势的需要，是顺应经济形势和经济工作目标的顺势而为。有必要通过扩张的财政政策稳增长、稳就业、稳物价，意味着仍会保持较大规模的赤字和专项债规模。

　　货币政策方面提出，要保持流动性合理充裕，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域支持力度。

　　中国民生银行首席经济学家温彬分析，此次中央经济工作会议提出的“稳健的货币政策要精准有力”与近期中共中央政治局会议关于货币政策的定调一致，属于新提法。这一提法与近些年货币政策“松紧适度”“合理适度”“灵活适度”的提法有所不同。

　　货币政策为何会有新提法？

　　中国首席经济学家论坛理事长连平认为，当前国内经济恢复发展的基础还不牢固，外部环境更趋复杂严峻，全球经济下行风险加大。在这种大环境下，一方面，货币政策必须“有力”，以配合积极的财政政策加力提效，从而助力经济增长；另一方面，货币政策也必须“精准”，不搞大水漫灌，从而有效避免货币贬值等金融风险。

　　“精准有力”的货币政策有何内涵？

　　工银国际首席经济学家程实认为，有四方面特征：一是政策目标更加坚定，不被全球供给冲击的复杂影响所干扰，不被短期不确定性因素所动摇；二是政策工具更加多样，综合数量型工具和价格型工具，多种工具有序搭配；三是政策传导更加直接，直达实体经济，直达微观群体，直达民众所需；四是预期引导更加高效，提升政策与市场的沟通效能。

　　六：确保房地产市场平稳发展

　　中央工作会议上，以较大篇幅谈及房地产相关问题，提出：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　分析认为，会议此次释放明年中国楼市三大信号：

　　一是防风险、保民生将是2023年房地产政策的核心目标；二是房地产管理的基调转向全面稳定市场、复苏需求；三是重申房住不炒。

　　其中，“保交楼”仍然是重中之重，也将是明年房地产政策的重要着力点之一。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地，“保交楼”有望取得更多实质性进展，促进预期修复，保障购房者权益。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对国是直通车记者表示，此番会议强调确保房地产市场平稳发展、满足行业合理融资需求等意味着房地产管理的基调转向全面稳定市场、复苏需求。这是疫情后一揽子纾困政策的重要内容，也是扩大内需、构建内循环的重要一环。近期，热点城市放松购房限制，支持房企融资“三箭齐发”，供需两端开始全面发力，就是有力证据。他认为，明年一季度，地产将开始企稳。

　　从中长期看，会议强调，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。李宇嘉指出，2020年以来，国家强调房地产新模式，这一次突出“平稳过渡”意味着行业转型需要把握好节奏，房地产业告别“高负债、高杠杆、高周转”势在必行，但这些是要在长期内实现的，不能毕其功于一役。这体现出房地产调控更加注重系统思维，要统筹好短期与长期、增长与转型的关系。

　　七：部署明年更大力度吸引和利用外资

　　会议提出：更大力度吸引和利用外资。要推进高水平对外开放，提升贸易投资合作质量和水平。要扩大市场准入，加大现代服务业领域开放力度。要落实好外资企业国民待遇。

　　为何此时部署明年更大力度吸引和利用外资？

　　中国贸促会研究院副院长赵萍对国是直通车分析，中国此时部署明年更大力度吸引和利用外资，有多方面原因。一方面，利用外资一直是中国推进高水平对外开放的重要组成部分。

　　另一方面，据国际货币基金组织预测，今年世界经济增速可能只有3.2%，明年或将下降到2.7%，欧美经济增速会更加低迷。在这种情况下，投资者需要在全球寻找好的投资机会。而随着经济持续恢复，中国市场将会带给全球投资者更多更好的投资机会。

　　赵萍认为，明确将更大力度吸引和利用外资，意味着明年中国将进一步对标高标准经贸规则，打造一个更加市场化、法治化、国际化的营商环境，开放的大门将越开越大。此外，中国已申请加入CPTPP和DPEA，预计新的一年也将加快推进相关进程。

　　八：更大力度推动外贸稳规模、优结构

　　会议提出，明年要更大力度推动外贸稳规模、优结构。

　　中国商务部研究院国际市场研究所副所长白明认为，这一部署相当及时。今年以来，中国外贸顶住了疫情、乌克兰危机等重重压力，实现了稳定增长，但四季度外贸增速已经有下行趋势。明年由于世界经济整体低迷，特别是欧美经济复苏缓慢，外需恐怕会继续萎缩，中国外贸将遇到更大压力，国际市场的竞争也将越发激烈。如果不能有效应对这一局面，不加大力度稳外贸，外贸增速很有可能出现“滑坡”。

　　白明认为，今后稳外贸应当在以下几个方面加大力度：

　　第一，要大力提振市场信心，稳定市场预期。最近不少省市商务部门负责人带队，组织企业赴海外“抢订单”，就很好地起到了提振信心作用。

　　第二，要进一步用好用足RCEP。现在RCEP还有很大红利待挖掘，今后各地应进一步做好相关培训，鼓励企业充分运用RCEP规则实现更好发展。

　　第三，要寻找新的外贸增长点。过去一段时间，中国出口强劲增长一定程度上得益于防疫物资、“宅经济”等拉动，现在这部分红利逐渐消退，未来中国出口需要寻找新的增长点。现在看来，新能源汽车出口可能是一个重要的增长点，应当趁热打铁，实现更好发展。

　　九：支持平台经济大显身手；鼓励和吸引更多民间资本参与

　　会议提出，要大力发展数字经济，提升常态化监管水平，支持平台企业在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手。

　　浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为，中央经济工作会议提出“支持平台企业在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手”，这体现了中央重视发展平台企业，认可平台企业在经济资源配置、供需配置方面的积极作用，也认为发展平台经济是提升经济效率的有效方式。这将优化平台企业的政策环境，提高平台企业发展的支持力度，平台企业将迎来新的发展。

　　盘和林认为，在数字经济、平台经济监管方面，常态化监管将取代重点集中专项监管，未来监管将以明确的政策红线，来规范数字经济、平台经济的发展，让监管有法可依，让数字企业、平台企业了解政策红线，以合理、合法的方式发展壮大。

　　会议还提出，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院研究员王孝松认为，今年以来中国民间投资偏低、社会融资不足等现象均折射出预期转弱压力，解决这些问题需要大力提振市场信心，支持企业家有效参与社会经济活动。

　　王孝松认为，此次会议提出鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设等措施，即清晰展现出这一方向，将有效稳定广大企业特别是民营企业预期。

　　中国宏观经济研究院产业所工业室主任付保宗认为，此次中央经济工作会议强调要鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大，政策上可从“三缺”问题着手，助力其攻克难题。随着政府一系列纾困破茧的举措落地实施，民营企业发展环境有望持续优化拓展，发展优势和潜能将进一步释放，更多企业通过转型升级将迈上更高的竞争平台、迎来更广阔的发展空间。

　　十：坚决防止出现规模性返贫

　　会议指出，要全面推进乡村振兴，坚决防止出现规模性返贫。

　　中国人民大学中国扶贫研究院院长汪三贵认为，我国通过多年努力消除了绝对贫困，这是非常不容易的。今年受疫情影响，巩固脱贫攻坚成果面临很大挑战，尤其是大部分脱贫群体的主要收入来源是工资性收入，疫情对脱贫群体的就业和收入都造成了一定影响，此外，在一些自然灾害影响严重的地区，“两不愁、三保障”也局部性的出现一些问题。

　　对于脱贫群体来说，他们生存的基础本来就薄弱，问题也会更加严重，除了就业问题造成工资性收入直接减少，乡村产业的可持续发展、农产品销售也出现一些问题，对脱贫群体的经营性收入带来影响。

　　如何防止大规模返贫？

　　汪三贵认为，从短期看，应该持续发挥防止返贫动态监测帮扶机制的作用，针对今年疫情导致脱贫人群出现的就业问题，通过政府手段采取补救措施，提供公益岗位等，同时进一步扶持扶贫产业发展，助力农产品畅通销路。

　　从长期来看，随着疫情逐步缓解，市场机会有望逐步恢复，要关注脱贫群体的就业问题，在脱贫群体技能培训、能力提升等方面有更长远的打算，同时发展乡村产业要建立利益共享机制，不要忽略刚脱贫的群体，这才是共同富裕的内涵。

　　如何更好全面推进乡村振兴？

　　中国农业科学院农业资源与农业区划研究所研究员姜文来分析指出，中央经济工作会议提出要全面推进乡村振兴，首先应该将保供农产品、保障粮食安全放在全面推进乡村振兴的重要位置上。同时，围绕这个任务做一些基础性工作，包括基本农田的建设、农业科技创新等等，农业科技要向普及和高精尖两个方向发展，同时将农业绿色发展作为农业高质量发展的基础，建立高质量的“三农”服务体系，延长农业产业链。此外，要多渠道增加农民收入，发挥农民的积极性和创造性。

　　作者：庞无忌 王恩博 赵建华 李晓喻 陈康亮 陈溯 夏宾 刘文文 张文晖 刘亮